無縫方管國家金融與發(fā)展實驗室發(fā)布住房金融年度報告
2021/10/24 7:21:13
來源：funa.net.cn
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由國家金融與發(fā)展實驗室（NIFD）主辦的“加強(qiáng)信貸風(fēng)險防控更好服務(wù)住房消費(fèi)”暨《中國住房金融發(fā)展報告（2021）》（下稱“《報告》”）發(fā)布會10月10日在京召開。《報告》是NIFD房地產(chǎn)金融研究中心推出的系列年度報告的第三本，由“綜合篇（總報告）”、“市場篇”和“專題篇”三部分組成。報告現(xiàn)已形成覆蓋房地產(chǎn)和房地產(chǎn)金融宏、中、微觀領(lǐng)域的研究框架，涵蓋住房金融一、二級市場發(fā)展現(xiàn)狀分析以及市場熱點(diǎn)專題研究，是國內(nèi)目前關(guān)于住房金融較為全面和權(quán)威的一份研究報告。社科院學(xué)部委員、NIFD理事長李揚(yáng)理事長在會上表示，房地產(chǎn)、金融與宏觀經(jīng)濟(jì)關(guān)系密切，世界主要國家的經(jīng)濟(jì)周期均與房地產(chǎn)周期有關(guān)，主要經(jīng)濟(jì)危機(jī)也大多是房地產(chǎn)危機(jī)或房地產(chǎn)金融危機(jī)，我們需始終對房地產(chǎn)市場情況保持警惕。社科院社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社社長王利民表示，房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部門，金融部門近年來也在落實房地產(chǎn)審慎管理政策。針對房地產(chǎn)市場近年來的新的情況，NIFD房地產(chǎn)金融研究中心投入力量對房地產(chǎn)市場存在的問題進(jìn)行長期的跟蹤研究，特別是對房地產(chǎn)審慎管理、上市房企信用評估、房地產(chǎn)風(fēng)險進(jìn)行了系統(tǒng)性和深入的研究，《報告》對住房金融風(fēng)險進(jìn)行了充分的提示。住房市場的發(fā)展離不開金融支持，但過度金融化會導(dǎo)致住房市場風(fēng)險不斷積聚。因此，金融應(yīng)在防范風(fēng)險的前提下有效支持住房消費(fèi)，從而可以推動金融、房地產(chǎn)同實體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展。鑒于此，會議邀請了NIFD房地產(chǎn)金融研究中心主任蔡真、中信建投證券固收聯(lián)席首席分析師曾羽、中債資信評估有限公司結(jié)構(gòu)融資總部副總經(jīng)理鄭佳、貝殼找房金融事業(yè)部總監(jiān)趙倩、NIFD房地產(chǎn)金融研究中心特聘研究員陳曉等專業(yè)人士，就“加強(qiáng)信貸風(fēng)險防控更好服務(wù)住房消費(fèi)”主題展開探討。流動性是現(xiàn)代金融體系最脆弱的神經(jīng)。蔡真以“房企流動性風(fēng)險分析”為主題分析認(rèn)為，當(dāng)前我國房企違約風(fēng)險加劇，主要表現(xiàn)在高杠桿以及運(yùn)營效率低的民營房企上，風(fēng)險集中于流動性風(fēng)險。向來以高毛利率著稱的房企頻頻發(fā)生債務(wù)違約，一方面其根本原因與房企自身經(jīng)營有關(guān)，另一方面也與新冠疫情、調(diào)控政策收緊等外部因素有關(guān)。蔡真進(jìn)一步分析稱，房企出現(xiàn)債務(wù)違約風(fēng)險的內(nèi)部原因包括運(yùn)營效率變差，存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)上升，導(dǎo)致銷售回款慢，現(xiàn)金流狀況惡化；高杠桿運(yùn)行，高負(fù)債杠桿無序擴(kuò)張與低運(yùn)營效率相結(jié)合導(dǎo)致短期流動性承壓等。外部原因包括也包括三個方面：第一，新冠肺炎疫情的影響，疫情導(dǎo)致房企加速分化；第二，房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，隨著疫情得到控制房地產(chǎn)泡沫再起，各地政府控制泡沫的一個重要措施是限制新房價格，開發(fā)商目前結(jié)轉(zhuǎn)的項目大都是2018年前后所拿地塊，而當(dāng)時土地市場火熱，拿地成本較高，銷售限價和高成本因素使得房企盈利不佳；第三，房地產(chǎn)金融審慎制度的影響，房企融資呈更加緊張趨勢。房地產(chǎn)行業(yè)近期出現(xiàn)的波動也影響到民企房地產(chǎn)債券價格的表現(xiàn)。曾羽表示，7月之后，民企地產(chǎn)債價格快速調(diào)整，主要源于以下幾方面因素：一是多因素下短期行業(yè)銷售數(shù)據(jù)趨冷；二是“大而不能倒”信仰弱化；三是投資者對于財務(wù)報表真實性的擔(dān)憂；四是部分資產(chǎn)流動性的喪失，使得流動性風(fēng)險和資不抵債的風(fēng)險難以分辨；五是信用債本身負(fù)反饋效果較強(qiáng)，投資者避險情緒加劇。趙倩以“存量房市場金融服務(wù)”為主題，發(fā)表了對存量房市場住房金融如何更好地促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展的看法。她認(rèn)為，當(dāng)前，住房市場正由增量市場向存量市場轉(zhuǎn)型，但存量房交易的金融服務(wù)存在諸多痛點(diǎn)：第一，交易資金安全性缺乏保障；第二，金融服務(wù)的供給周期長；第三，金融服務(wù)收費(fèi)高，亂收費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重。住房消費(fèi)離不開金融支持，但也需要本著國家維護(hù)房地產(chǎn)市場健康良性發(fā)展的基本準(zhǔn)則，秉承謹(jǐn)慎風(fēng)險管理的底線，應(yīng)盡可能降低成本，堅持金融合規(guī)費(fèi)率和要求；同時，金融服務(wù)不應(yīng)該支持住房投資投機(jī)性需求，為房地產(chǎn)金融審慎管理發(fā)揮積極作用。
